Avv. Loris Pizzolla
1. Premessa
L’acquisto di un immobile nell’ambito di una procedura esecutiva immobiliare costituisce un’operazione profondamente diversa dalla compravendita ordinaria.
Nella vendita negoziale, infatti, l’acquirente conclude un contratto con il proprietario del bene, sulla base di un’autonoma determinazione delle parti. Nella vendita forzata, invece, il trasferimento si inserisce nell’ambito dell’espropriazione immobiliare e rappresenta il risultato di un procedimento giurisdizionale finalizzato alla liquidazione del bene pignorato e alla soddisfazione dei creditori.
La disciplina della vendita forzata deve pertanto essere letta non soltanto nella prospettiva dell’interesse dell’aggiudicatario, ma all’interno della più ampia struttura del processo esecutivo.
Da ciò deriva una conseguenza di particolare rilievo pratico: la convenienza economica dell’acquisto non può essere valutata esclusivamente sulla base del prezzo di aggiudicazione.
L’offerente deve necessariamente confrontarsi con la documentazione della procedura, con la situazione giuridica e materiale del bene, con le eventuali formalità pregiudizievoli, con la situazione urbanistica e catastale, con lo stato di occupazione e con gli ulteriori costi che possono incidere sull’effettiva convenienza dell’operazione.
La partecipazione alla vendita dovrebbe quindi essere preceduta da un’attività di verifica che, per molti aspetti, può essere assimilata a una vera e propria due diligence giuridica e tecnica dell’immobile.
2. La vendita forzata quale fase dell’espropriazione immobiliare
La vendita dell’immobile pignorato costituisce una fase dell’espropriazione forzata disciplinata dagli artt. 555 e seguenti c.p.c.
La sua funzione è quella di trasformare il bene assoggettato all’esecuzione in denaro destinato alla distribuzione tra i creditori secondo le regole proprie del processo esecutivo.
La vendita, pertanto, non costituisce un autonomo negozio di diritto privato, ma un segmento del procedimento esecutivo caratterizzato da regole proprie e da una particolare incidenza dell’autorità giudiziaria.
Nella prassi attuale, le operazioni di vendita possono essere delegate a un professionista ai sensi dell’art. 591-bis c.p.c.; il professionista delegato provvede agli adempimenti relativi alla vendita secondo le modalità stabilite dal giudice dell’esecuzione. La disciplina vigente prevede, tra l’altro, la possibilità di svolgimento delle operazioni con modalità telematiche.
Questo dato è importante anche per l’offerente: non esiste una “asta giudiziaria” astrattamente identica a tutte le altre, poiché le concrete modalità della vendita devono essere ricavate dagli atti della specifica procedura.
L’avviso di vendita assume quindi una funzione centrale.
3. L’avviso di vendita e la necessità di conoscerne integralmente il contenuto
L’avviso di vendita individua le condizioni alle quali il bene viene posto in vendita.
Tra gli elementi normalmente indicati assumono particolare rilievo il prezzo base, l’eventuale offerta minima, la misura della cauzione, il termine e le modalità per la presentazione dell’offerta, la data della vendita, le modalità della gara e il termine per il versamento del saldo prezzo.
L’offerente non dovrebbe tuttavia considerare l’avviso come un semplice documento contenente informazioni di carattere organizzativo.
Le condizioni stabilite per il singolo esperimento di vendita costituiscono infatti il parametro cui deve conformarsi la partecipazione alla procedura.
Ne consegue che la presentazione dell’offerta presuppone necessariamente la preventiva conoscenza delle regole della specifica vendita.
La giurisprudenza di legittimità ha sottolineato, in termini particolarmente significativi, l’esigenza di rispettare le condizioni del subprocedimento di vendita stabilite dal giudice, in funzione della parità di condizioni tra i potenziali partecipanti e della trasparenza della procedura.
L’avviso deve pertanto essere esaminato insieme all’ordinanza di vendita, alla relazione di stima e agli ulteriori atti richiamati.
4. La relazione di stima e la funzione dell’esperto
Un ruolo centrale nella valutazione preventiva dell’immobile è svolto dalla relazione dell’esperto nominato nella procedura.
La relazione di stima non assolve soltanto alla funzione di attribuire un valore economico al bene.
Essa costituisce uno strumento conoscitivo attraverso il quale vengono rappresentate le caratteristiche dell’immobile e vengono evidenziati, tra l’altro, gli elementi catastali, urbanistici, edilizi, ipotecari e occupazionali rilevanti ai fini della vendita.
La documentazione resa disponibile dai tribunali evidenzia espressamente come dalla perizia possano ricavarsi informazioni relative alla descrizione del bene, alle iscrizioni e trascrizioni, ai dati catastali, alle variazioni, alla destinazione d’uso, agli eventuali abusi e allo stato occupazionale.
La relazione di stima deve quindi essere letta in una prospettiva diversa da quella dell’acquirente di una normale compravendita.
Non è sufficiente individuare il valore attribuito all’immobile.
Occorre individuare quali circostanze abbiano determinato quel valore e quali criticità possano incidere sull’utilizzabilità del bene, sui costi successivi all’aggiudicazione e sulla concreta disponibilità dell’immobile.
5. La situazione urbanistica e catastale
Uno dei principali profili di rischio nelle vendite immobiliari riguarda la situazione urbanistica ed edilizia.
La relazione di stima può evidenziare difformità rispetto ai titoli edilizi, opere non regolarizzate, variazioni interne, problematiche relative alla destinazione d’uso o altre irregolarità.
La mera individuazione della difformità non esaurisce, tuttavia, l’indagine.
Occorre comprendere quale sia la natura dell’irregolarità, se essa possa essere regolarizzata, quali siano i relativi costi e quali effetti possa produrre sulla possibilità di utilizzare, ristrutturare o successivamente alienare il bene.
Analoga attenzione deve essere riservata alla situazione catastale.
La conformità catastale e quella urbanistico-edilizia appartengono infatti a piani differenti e non possono essere sovrapposte.
Da ciò deriva l’opportunità, nei casi caratterizzati da maggiore complessità, di affiancare all’analisi giuridica una specifica verifica tecnica.
6. L’occupazione dell’immobile e la disponibilità materiale del bene
La proprietà dell’immobile e la sua concreta disponibilità materiale costituiscono due profili distinti.
Il bene può risultare libero, occupato dal debitore, abitato da familiari, detenuto da terzi oppure concesso in locazione.
La situazione occupazionale deve essere pertanto individuata prima della partecipazione alla vendita.
La questione assume particolare rilevanza quando l’acquirente intenda destinare immediatamente l’immobile ad abitazione propria, alla locazione o ad altra attività.
Occorre inoltre verificare quale sia il titolo della detenzione e quale sia la sua eventuale opponibilità alla procedura.
La disciplina della liberazione dell’immobile ha subito importanti evoluzioni normative e deve essere coordinata con la posizione dell’aggiudicatario e con gli atti della specifica procedura. La normativa di riforma ha, tra l’altro, previsto un ruolo specifico del custode nell’attuazione del provvedimento di liberazione successivamente al decreto di trasferimento, nell’interesse dell’aggiudicatario, salvo che questi lo esenti.
La verifica dello stato occupazionale costituisce quindi una componente essenziale della valutazione dell’investimento.
7. Formalità pregiudizievoli ed effetto purgativo della vendita
Uno dei profili maggiormente caratteristici della vendita forzata riguarda gli effetti del decreto di trasferimento sulle formalità pregiudizievoli.
L’art. 586 c.p.c. attribuisce al decreto di trasferimento, ricorrendone i presupposti, l’effetto di disporre la cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie nei termini previsti dalla legge.
Si parla, in proposito, di effetto purgativo della vendita forzata.
La disciplina non deve tuttavia essere interpretata nel senso che ogni situazione giuridica incidente sull’immobile venga automaticamente meno per effetto dell’aggiudicazione.
È necessario distinguere, tra l’altro, tra formalità destinate alla cancellazione e situazioni giuridiche opponibili alla procedura secondo la relativa disciplina.
Il decreto di trasferimento costituisce dunque il momento centrale nel quale si realizza il trasferimento coattivo e vengono prodotti gli effetti previsti dall’art. 586 c.p.c.
L’analisi delle formalità deve essere svolta, pertanto, non soltanto attraverso una lettura della visura ipotecaria, ma mediante il coordinamento tra documentazione ipocatastale, relazione di stima, atti della procedura e contenuto del provvedimento di trasferimento.
8. L’offerta e la partecipazione alla gara
La presentazione dell’offerta costituisce un momento nel quale assumono particolare rilievo gli aspetti formali.
L’offerta deve essere predisposta secondo le modalità stabilite dalla procedura e deve rispettare le condizioni previste dall’avviso di vendita.
Nelle vendite telematiche, ciò comporta anche il rispetto delle specifiche modalità tecniche previste per la trasmissione dell’offerta e per la partecipazione alla gara.
La documentazione ufficiale dei tribunali evidenzia come l’offerta debba essere presentata entro il termine indicato nell’avviso e come le modalità della gara possano variare a seconda della procedura, anche con svolgimento asincrono.
Da un punto di vista sistematico, è quindi opportuno distinguere due momenti:
a) la fase conoscitiva, nella quale l’interessato valuta il bene e la procedura;
b) la fase partecipativa, nella quale egli assume una posizione processualmente rilevante mediante la presentazione dell’offerta.
La seconda presuppone necessariamente la corretta esecuzione della prima.
9. L’aggiudicazione non esaurisce l’operazione
Un ulteriore errore consiste nel considerare conclusa l’operazione con l’aggiudicazione.
L’aggiudicatario deve provvedere al pagamento del saldo prezzo entro il termine previsto dall’avviso e deve adempiere agli ulteriori obblighi stabiliti dalla procedura.
Il mancato o tardivo versamento del saldo può determinare la decadenza dall’aggiudicazione e le ulteriori conseguenze previste dall’art. 587 c.p.c.
Il pagamento del prezzo costituisce quindi una fase essenziale del procedimento.
Solo successivamente può procedersi all’emissione del decreto di trasferimento, attraverso il quale il giudice trasferisce il bene all’aggiudicatario e dispone gli effetti previsti dall’art. 586 c.p.c.
Ne deriva che la valutazione dell’operazione deve essere compiuta prima dell’offerta, quando l’interessato deve già essere in grado di prevedere la propria capacità di sostenere tutti gli adempimenti successivi.
10. Il prezzo di aggiudicazione e il costo effettivo dell’acquisto
Il prezzo di aggiudicazione non coincide necessariamente con il costo complessivo dell’operazione.
La valutazione economica deve comprendere, secondo le caratteristiche del singolo caso, le imposte, le spese connesse al trasferimento, gli eventuali oneri condominiali rilevanti, i costi tecnici, gli interventi di regolarizzazione e ristrutturazione e ogni altro esborso ragionevolmente prevedibile.
Particolare attenzione merita anche la necessità di reperire tempestivamente la liquidità necessaria al pagamento del saldo.
Alcuni tribunali evidenziano espressamente la possibilità di ricorrere a finanziamenti garantiti da ipoteca sul bene aggiudicato; si tratta tuttavia di una valutazione che deve essere effettuata prima della partecipazione alla vendita e sulla base delle condizioni concretamente applicabili.
La convenienza dell’acquisto deve dunque essere misurata non sul solo prezzo dell’asta, ma sul costo complessivo dell’operazione rapportato al valore effettivo del bene e alle sue condizioni giuridiche e materiali.
11. L’affidamento dell’aggiudicatario sulla documentazione della procedura
Un tema particolarmente interessante sotto il profilo giuridico riguarda l’affidamento dell’offerente sulle informazioni contenute nella documentazione della procedura.
La pubblicità della vendita e la relazione di stima svolgono una funzione essenziale di informazione del mercato.
Ciò non significa, tuttavia, che la partecipazione alla vendita possa essere concepita come un acquisto effettuato sulla base di una garanzia generale circa tutte le caratteristiche del bene.
La vendita forzata presenta infatti una disciplina propria e l’offerente è chiamato a esaminare autonomamente la documentazione messa a disposizione dalla procedura, assumendo le proprie determinazioni sulla base delle specifiche condizioni della vendita.
Proprio per questo motivo, la due diligence dell’offerente non dovrebbe limitarsi alla lettura del prezzo e della descrizione commerciale dell’immobile.
Quanto più la documentazione evidenzia una criticità, tanto maggiore deve essere il livello di approfondimento richiesto prima della formulazione dell’offerta.
12. La due diligence dell’immobile all’asta
L’attività preliminare può essere idealmente articolata in cinque livelli di verifica.
12.1. Due diligence processuale
Occorre esaminare:
- procedura esecutiva;
- ordinanza di vendita;
- avviso di vendita;
- modalità della gara;
- termini per la presentazione dell’offerta;
- cauzione;
- termine per il saldo prezzo;
- eventuali condizioni particolari.
12.2. Due diligence giuridica
Devono essere approfonditi:
- titolarità del bene;
- formalità ipotecarie;
- pignoramenti;
- diritti di terzi;
- rapporti locativi;
- stato di occupazione;
- eventuali controversie o situazioni giuridiche evidenziate nella documentazione.
12.3. Due diligence urbanistica e catastale
Occorre verificare:
- conformità catastale;
- titoli edilizi;
- eventuali difformità;
- abusi edilizi;
- sanabilità;
- destinazione urbanistica;
- costi di regolarizzazione.
12.4. Due diligence materiale
È necessario valutare:
- stato manutentivo;
- condizioni degli impianti;
- necessità di ristrutturazione;
- accessibilità;
- effettiva consistenza del bene;
- situazione dell’occupazione.
12.5. Due diligence economica
Infine, occorre determinare:
- prezzo massimo sostenibile;
- imposte;
- spese di trasferimento;
- costi tecnici;
- eventuali lavori;
- costi di liberazione;
- ulteriori oneri prevedibili.
Solo dall’esame coordinato di questi elementi può emergere una valutazione realmente consapevole dell’operazione.
13. Il ruolo del professionista nell’assistenza all’acquisto
La complessità della vendita forzata evidenzia l’utilità di una distinzione tra attività meramente informativa e attività professionale di analisi della procedura.
L’assistenza dell’avvocato può assumere particolare rilievo nei casi in cui dalla documentazione emergano questioni relative all’interpretazione degli atti della procedura, alla situazione occupazionale, ai rapporti con terzi, alla sorte delle formalità, alla regolarità della partecipazione alla vendita o agli adempimenti successivi all’aggiudicazione.
Allo stesso modo, le problematiche urbanistiche e catastali possono richiedere il coinvolgimento di un professionista tecnico.
Ne consegue che la valutazione dell’immobile all’asta può richiedere, nei casi più complessi, un’attività coordinata tra competenze giuridiche, tecniche ed economiche.
14. Alcune criticità ricorrenti
Nella prassi, gli errori più significativi non derivano necessariamente dalla mancata conoscenza delle regole della gara, ma dalla sottovalutazione di ciò che precede l’offerta.
Tra le criticità più frequenti possono individuarsi:
- la valutazione dell’immobile sulla base del solo prezzo;
- la mancata lettura integrale della relazione di stima;
- la sottovalutazione delle problematiche urbanistiche;
- la mancata verifica dello stato occupazionale;
- la confusione tra cancellazione delle formalità e automatica eliminazione di ogni diritto di terzi;
- la sottovalutazione degli oneri successivi all’aggiudicazione;
- la mancata verifica delle modalità concrete di presentazione dell’offerta;
- l’assenza di una preventiva pianificazione finanziaria;
- la mancata considerazione dei tempi necessari per ottenere la disponibilità materiale del bene;
- l’utilizzo di informazioni relative ad altre procedure senza verificarne la corrispondenza con la vendita specifica.
15. Conclusioni
La vendita forzata immobiliare rappresenta un istituto nel quale convergono esigenze di tutela dei creditori, garanzie processuali, interessi dell’aggiudicatario e disciplina civilistica del trasferimento.
Per l’offerente, la partecipazione alla gara costituisce soltanto il momento conclusivo di un’attività di analisi che dovrebbe iniziare con l’esame della documentazione della procedura.
La relazione di stima, l’avviso di vendita, l’ordinanza, la situazione ipotecaria, la posizione occupazionale e la situazione urbanistico-catastale devono essere letti in modo coordinato, evitando che il dato apparentemente più immediato — il prezzo — finisca per assorbire l’intera valutazione dell’operazione.
L’acquisto all’asta non dovrebbe quindi essere affrontato come una semplice opportunità di acquistare un immobile a un prezzo inferiore a quello di mercato.
È, piuttosto, un’operazione giuridica complessa nella quale la convenienza economica dipende dalla corretta conoscenza della situazione processuale, giuridica e materiale del bene.
In questa prospettiva, la vera attività di valutazione non coincide con la gara: precede la gara e consiste nell’individuare, comprendere e quantificare i rischi connessi all’acquisto.