Come funziona un’asta giudiziaria

Il procedimento può essere schematizzato in alcune fasi fondamentali.

1. Individuazione dell’immobile

Gli immobili sottoposti a vendita giudiziaria vengono pubblicizzati attraverso i canali previsti dalla normativa, tra cui il Portale delle Vendite Pubbliche e i siti autorizzati alla pubblicità delle aste immobiliari.

La ricerca può essere effettuata sulla base della zona, della tipologia dell’immobile, del prezzo e delle caratteristiche del lotto.

Ma trovare un immobile interessante non significa ancora che sia conveniente acquistarlo.

La prima valutazione deve riguardare la documentazione della procedura.

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2. L’avviso di vendita

L’avviso di vendita contiene le informazioni essenziali relative alla vendita e stabilisce le condizioni alle quali l’immobile viene posto all’asta.

È necessario verificare, tra gli altri elementi:

• il numero della procedura;
• il numero del lotto;
• la descrizione dell’immobile;
• il prezzo base;
• l’eventuale offerta minima;
• il termine per la presentazione dell’offerta;
• le modalità di partecipazione;
• l’importo della cauzione;
• il termine per il versamento del saldo prezzo;
• le modalità della vendita;
• il professionista delegato;
• le eventuali condizioni particolari previste dalla procedura.

L’avviso di vendita deve essere letto integralmente, perché contiene le regole specifiche della singola vendita.

Le modalità concrete possono infatti variare da una procedura all’altra.

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3. La relazione di stima: il documento da studiare prima dell’offerta

Uno degli strumenti fondamentali per valutare un immobile all’asta è la relazione di stima redatta dall’esperto nominato nella procedura.

La relazione contiene informazioni essenziali per comprendere la situazione dell’immobile e costituisce uno dei documenti che devono essere messi a disposizione nell’ambito della pubblicità della vendita.

La sua lettura deve essere effettuata con particolare attenzione.

Tra gli aspetti da verificare possono assumere rilievo:

• consistenza e caratteristiche dell’immobile;
• identificazione catastale;
• provenienza;
• situazione ipotecaria;
• formalità pregiudizievoli;
• eventuali difformità catastali;
• eventuali problematiche urbanistiche o edilizie;
• destinazione dell’immobile;
• stato di occupazione;
• eventuali contratti di locazione;
• presenza di soggetti che occupano l’immobile;
• eventuali spese condominiali indicate nella documentazione;
• eventuali ulteriori criticità evidenziate dall’esperto.

Non è sufficiente guardare le fotografie e confrontare il prezzo con quello degli immobili presenti sul mercato.

La documentazione della procedura deve essere analizzata prima di assumere qualsiasi decisione.

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4. Visitare l’immobile prima dell’asta

Prima di presentare un’offerta è opportuno, quando possibile, visitare l’immobile.

La visita viene normalmente organizzata attraverso il custode indicato nell’avviso di vendita. I Tribunali indicano espressamente la possibilità di concordare la visita dell’immobile con il custode.

La visita consente di verificare concretamente aspetti che non sempre possono essere pienamente valutati attraverso la sola documentazione.

È tuttavia importante ricordare che la visita dell’immobile e la lettura della perizia svolgono funzioni differenti:

la prima consente di conoscere lo stato materiale del bene; la seconda consente di comprenderne la situazione giuridica e procedurale.

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5. Chi può partecipare all’asta?

In linea generale, alla vendita possono partecipare i soggetti in possesso dei requisiti previsti dall’avviso e dalla legge, con le esclusioni previste dalla normativa.

Il debitore esecutato, ad esempio, non può partecipare all’acquisto del proprio immobile nella vendita esecutiva.

Possono invece partecipare, secondo le modalità previste dalla singola procedura, persone fisiche e soggetti giuridici.

Quando l’acquisto viene effettuato da una società, da più soggetti oppure nell’ambito di particolari situazioni familiari o patrimoniali, è opportuno valutare preventivamente la corretta intestazione dell’immobile.

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6. Come si presenta l’offerta

Le modalità di presentazione dell’offerta dipendono dalle condizioni stabilite nell’avviso di vendita.

Le vendite possono prevedere modalità telematiche e la relativa offerta deve essere predisposta secondo le specifiche procedure e attraverso i sistemi indicati nell’avviso.

Il Portale dei Servizi Telematici del Ministero della Giustizia mette a disposizione la documentazione relativa alla presentazione dell’offerta telematica.

Nella predisposizione dell’offerta occorre prestare particolare attenzione a:

• dati dell’offerente;
• identificazione della procedura;
• identificazione del lotto;
• prezzo offerto;
• termine per il versamento del saldo;
• cauzione;
• documentazione da allegare;
• pagamento del bollo, quando previsto;
• modalità e termini tecnici di deposito.

Un errore nella presentazione dell’offerta può avere conseguenze importanti.

Per questo motivo la fase preparatoria deve essere affrontata con particolare attenzione.

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7. La cauzione

La partecipazione alla vendita richiede normalmente il versamento di una cauzione secondo le modalità e nella misura indicate nell’avviso.

La cauzione costituisce una garanzia della serietà dell’offerta.

La misura concreta e le modalità di versamento devono essere verificate nell’avviso relativo alla singola procedura: non è quindi corretto applicare automaticamente le condizioni di un’asta a tutte le altre.

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8. L’offerta e la gara tra gli offerenti

Una volta scaduto il termine per la presentazione delle offerte, il professionista delegato verifica le offerte pervenute e procede secondo le modalità stabilite dalla procedura.

In presenza di più offerte valide può aprirsi una gara tra gli offerenti, secondo le modalità stabilite nell’avviso.

Il Ministero della Giustizia descrive il ruolo del giudice e del professionista delegato nelle diverse fasi della vendita, compresa la valutazione delle offerte e le operazioni di gara.

Per questo motivo è importante conoscere prima della partecipazione le regole specifiche della procedura alla quale si intende prendere parte.

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9. L’aggiudicazione

Quando la vendita si conclude con l’aggiudicazione, l’offerente risultato vincitore assume gli obblighi previsti dalla procedura.

L’aggiudicazione, tuttavia, non deve essere confusa con la conclusione di una normale compravendita immobiliare.

È necessario rispettare il termine stabilito per il versamento del saldo prezzo e adempiere agli ulteriori obblighi previsti dall’avviso di vendita.

Il mancato o tardivo versamento del saldo può comportare conseguenze particolarmente rilevanti, compresa la decadenza dall’aggiudicazione e le conseguenze previste dalla disciplina dell’esecuzione.

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10. Il saldo del prezzo

Dopo l’aggiudicazione, l’aggiudicatario deve versare il saldo entro il termine stabilito negli atti della procedura.

Questo aspetto deve essere valutato prima dell’asta, non dopo.

Chi intende acquistare un immobile all’asta deve quindi verificare preventivamente:

• disponibilità finanziaria;
• eventuale necessità di ricorrere a un finanziamento;
• tempi necessari per ottenere il finanziamento;
• termine previsto per il saldo;
• eventuali ulteriori somme da versare.

In determinate situazioni è possibile ricorrere a un finanziamento garantito da ipoteca sull’immobile acquistato; anche in questo caso è opportuno organizzare l’operazione finanziaria prima di partecipare alla vendita.

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11. Il decreto di trasferimento

Una delle caratteristiche fondamentali dell’acquisto all’asta è che il trasferimento dell’immobile non avviene attraverso il tradizionale contratto di compravendita stipulato tra venditore e acquirente.

Dopo il pagamento del prezzo e il completamento degli adempimenti previsti, il giudice emette il decreto di trasferimento, attraverso il quale l’immobile viene trasferito all’aggiudicatario.

Il decreto produce inoltre gli effetti previsti dalla disciplina della vendita forzata, compresi quelli relativi alla cancellazione delle formalità pregiudizievoli nei termini stabiliti dalla legge e dal provvedimento.

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12. L’immobile è libero oppure occupato?

Questo è uno degli aspetti che deve essere verificato prima di presentare l’offerta.

Un immobile all’asta può infatti essere:

• libero;
• occupato dal debitore;
• occupato da terzi;
• interessato da un rapporto locativo;
• soggetto ad altre situazioni che devono essere attentamente esaminate.

La situazione dell’occupazione deve essere verificata attraverso la documentazione della procedura e, quando necessario, approfondita con il custode e con il professionista delegato.

L’acquisto di un immobile occupato richiede una valutazione specifica delle modalità e dei tempi necessari per ottenere la disponibilità del bene.

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13. Cosa succede alle ipoteche e ai pignoramenti?

Uno degli aspetti che rendono particolarmente importante la corretta comprensione della vendita giudiziaria riguarda gli effetti del decreto di trasferimento sulle formalità pregiudizievoli.

La disciplina della vendita forzata prevede, attraverso il decreto di trasferimento e gli adempimenti conseguenti, la cancellazione delle formalità nei termini e secondo le modalità previste dalla legge e dalla procedura.

Questo non significa, tuttavia, che qualsiasi problematica relativa all’immobile possa essere ignorata.

È necessario distinguere le formalità che vengono cancellate dagli altri diritti, rapporti, vincoli o situazioni che possono riguardare il bene.

È proprio per questo che l’analisi della documentazione prima dell’asta è fondamentale.

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14. Quali spese bisogna considerare?

Il prezzo di aggiudicazione non rappresenta necessariamente l’unica somma da considerare.

Prima di presentare un’offerta è opportuno valutare anche:

• imposte e tributi connessi al trasferimento;
• eventuali somme previste dalla procedura;
• spese relative al trasferimento;
• eventuali costi connessi alla liberazione dell’immobile;
• eventuali ulteriori costi derivanti dalla specifica situazione del bene.

Le modalità e l’entità delle somme da versare devono essere verificate sulla base dell’avviso di vendita e delle indicazioni del professionista delegato.

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15. Errori da evitare quando si compra una casa all’asta

Uno dei principali rischi per chi si avvicina per la prima volta alle aste giudiziarie è considerare esclusivamente il rapporto tra prezzo di vendita e valore di mercato.

Prima di presentare un’offerta è invece opportuno evitare almeno questi errori:

Guardare soltanto il prezzo

Un prezzo apparentemente conveniente non è sufficiente, da solo, a determinare la convenienza dell’acquisto.

Non leggere la perizia

La relazione dell’esperto contiene informazioni fondamentali sulla situazione dell’immobile.

Non verificare l’occupazione

Acquistare un immobile occupato può comportare problematiche e tempi differenti rispetto all’acquisto di un immobile libero.

Presentare un’offerta senza verificare i termini

Termini, modalità di deposito, cauzione e documentazione devono essere verificati prima della presentazione dell’offerta.

Non pianificare il saldo

L’aggiudicatario deve essere in grado di rispettare il termine previsto per il pagamento.

Confondere l’asta con una normale compravendita

Le regole della vendita giudiziaria sono diverse da quelle di una compravendita immobiliare ordinaria.

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16. Quanto può essere utile un avvocato prima dell’asta?

L’assistenza legale prima dell’asta non consiste semplicemente nel presentare un’offerta.

Il valore della consulenza consiste soprattutto nella lettura critica della documentazione della procedura e nell’individuazione degli elementi che possono incidere sull’acquisto.

Prima di partecipare, possono essere analizzati:

• avviso di vendita;
• ordinanza;
• relazione di stima;
• documentazione ipotecaria;
• situazione catastale;
• situazione urbanistica ed edilizia risultante dagli atti;
• occupazione dell’immobile;
• eventuali rapporti locativi;
• condizioni della vendita;
• termini per il pagamento;
• modalità di partecipazione;
• ulteriori elementi specifici della procedura.

L’obiettivo è arrivare alla presentazione dell’offerta conoscendo il più possibile la situazione giuridica dell’immobile e le condizioni dell’operazione.